Rentowność najmu w Bułgarii – na jaki ROI można realnie liczyć?

Zastanawiam się nad zakupem apartamentu wakacyjnego na bułgarskim wybrzeżu w celach inwestycyjnych. Słyszałem różne opinie dotyczące realnych zysków z wynajmu krótkoterminowego, ale chciałbym poznać zdanie osób, które już tam działają. Na jaki poziom rocznej stopy zwrotu (ROI) można realnie liczyć po odliczeniu kosztów zarządzania nieruchomością i podatków? Czy w obecnych warunkach rynkowych inwestycja w kurortach takich jak Słoneczny Brzeg czy Święty Włas jest jeszcze opłacalna?

Realne ROI w Słonecznym Brzegu oscyluje obecnie w granicach 4-6% netto, o ile sam zajmujesz się marketingiem. Jeśli oddasz to firmie zarządzającej, zysk może spaść do 2-3% przez wysokie prowizje.

Ważna sprawa to dokumentacja. Zanim wpłacisz zaliczkę, poczytaj czym dokładnie różnią się akty 14, 15 i 16 przy zakupie nieruchomości w Bułgarii, bo to kluczowe dla bezpieczeństwa inwestycji.

Słoneczny Brzeg to typowa masówka. Sezon jest krótki, trwa od połowy czerwca do końca sierpnia. Poza tymi miesiącami apartament stoi pusty, więc licz się z niskim obłożeniem w skali roku.

Inwestuję w Świętym Włas od 5 lat. ROI rzędu 7% jest możliwe tylko przy bardzo wysokim standardzie wykończenia i bliskości mariny. Tania oferta zazwyczaj oznacza ogromne koszty utrzymania części wspólnych.

Nie zapominaj o kosztach stałych, czyli tzw. 'support fee'. W niektórych kompleksach z basenami potrafi to zjeść połowę zysku z wynajmu, więc dokładnie sprawdź umowę z deweloperem.

Jeśli myślisz o całorocznym wynajmie, to kurorty wakacyjne odpadają. Lepiej celować w miasta, a tu warto sprawdzić Warna czy Burgas – gdzie lepiej zainwestować w nieruchomość na bułgarskim wybrzeżu?

Dla mnie Bułgaria to bardziej inwestycja w 'wakacje dla siebie' niż czysty biznes. ROI jest porównywalne z lokatą, ale masz darmowy pobyt nad morzem przez kilka tygodni w roku.

Pamiętaj o podatkach. Warto wiedzieć wcześniej, jak wygląda kwestia rozliczeń, dlatego polecam sprawdzić podatki od nieruchomości w Bułgarii – jak to wygląda w praktyce? przed zakupem.

Słoneczny Brzeg jest bardzo przesycony. Konkurencja wśród apartamentów jest ogromna, co wymusza obniżanie cen za dobę, żeby w ogóle znaleźć najemców.

Święty Włas jest spokojniejszy i bardziej rodzinny niż Słoneczny Brzeg, co przyciąga klientów z większym budżetem, ale ceny nieruchomości są tam też znacznie wyższe.

Realnie licz na 3-5% po odliczeniu wszystkich kosztów. Jeśli ktoś obiecuje Ci 10% i więcej, to prawdopodobnie nie uwzględnia w obliczeniach kosztów zarządzania, napraw i podatków.

Kluczem jest lokalizacja. Apartament w pierwszej linii brzegowej zawsze wynajmie się łatwiej, nawet jeśli koszt zakupu był wyższy. Nie oszczędzaj na widoku na morze.

Wiele osób zapomina o kosztach prądu i wody, które w bułgarskich kurortach bywają drogie, zwłaszcza jeśli goście używają klimatyzacji przez całą dobę.

Osobiście odradzam kupno w dużych kompleksach wakacyjnych z ogromnym 'support fee'. Lepiej szukać mniejszych budynków w miastach, gdzie opłaty eksploatacyjne są znacznie niższe.