Inwestycja w Airbnb w Bułgarii – czy to się jeszcze opłaca?

Rozważam zakup apartamentu w kurorcie nad Morzem Czarnym, głównie z myślą o krótkoterminowym wynajmie przez Airbnb. Zastanawiam się, czy przy obecnych cenach nieruchomości i dużej konkurencji w regionach takich jak Słoneczny Brzeg czy Warna, inwestycja ta ma szansę na przyzwoity zwrot. Czy ktoś z Was posiada tam mieszkanie i może podzielić się realnymi kosztami utrzymania oraz obłożeniem w sezonie? Będę wdzięczny za każdą opinię dotyczącą opłacalności takiego biznesu w 2024 roku.

Mam apartament w Słonecznym Brzegu od 3 lat. Szczerze mówiąc, konkurencja jest ogromna. W 2024 roku musisz mieć świetne zdjęcia i zarządzanie, żeby utrzymać obłożenie powyżej 60 dni w sezonie. Pamiętaj, że musisz doliczyć opłaty za utrzymanie części wspólnych (tzw. support fee), które bywają wysokie. Koniecznie sprawdź ukryte koszty zakupu nieruchomości w Bułgarii, bo to często pomijany aspekt w kalkulacjach.

Inwestycja w Słonecznym Brzegu to teraz głównie walka ceną. Jeśli kupisz coś w starym budownictwie, koszty remontu i wyposażenia mogą zjeść Twój zysk z pierwszych dwóch sezonów. Lepiej celować w Warnę lub Burgas, gdzie jest życie całoroczne, a nie tylko sezon wakacyjny.

Wiele osób zapomina, że w Bułgarii rynek jest mocno nasycony. Jeśli planujesz posiłkować się bankiem, to warto wiedzieć, jak wygląda kredyt hipoteczny w Bułgarii dla obcokrajowca, choć dla inwestycji krótkoterminowej lepiej mieć gotówkę. Zwrot rzędu 5-7% jest możliwy, ale tylko przy bardzo dobrym zarządzaniu.

Posiadam apartament w Sveti Vlas. Obłożenie w lipcu i sierpniu jest bliskie 90%, ale czerwiec i wrzesień to już loteria. Koszty prądu i wody w kompleksach z basenami potrafią być zaskakujące, więc zawsze doliczaj 15-20% marży na nieprzewidziane wydatki.

Odradzam Słoneczny Brzeg ze względu na hałas i specyficzny target turystów. Jeśli chcesz zarabiać na Airbnb, szukaj czegoś w mniejszych, bardziej rodzinnych miejscowościach. Tam goście chętniej wracają i zostawiają lepsze opinie, co podbija ranking na platformie.

Najważniejsza rada: nie kupuj w ciemno przez pośrednika, który obiecuje złote góry. Warto poczytać o tym, jak działają oszustwa na rynku nieruchomości w Bułgarii, bo rynek jest pełen pułapek prawnych. Posiadanie mieszkania to nie tylko wynajem, ale też podatki i obsługa gości.

Moim zdaniem opłacalność w 2024 roku drastycznie spadła przez inflację i rosnące koszty prądu. Jeśli nie masz firmy, która zajmie się sprzątaniem i przekazywaniem kluczy, to będziesz musiał oddać im nawet 20-30% przychodu. Przy obecnych cenach zakupu, zwrot z inwestycji może zająć nawet 12-15 lat.

Warna to lepszy kierunek niż kurorty typowo wakacyjne. Mieszkanie w bloku blisko plaży w Warnie wynajmiesz nie tylko turystom, ale też pracownikom zdalnym czy studentom poza sezonem. To daje większą stabilność finansową niż typowy apartament w kompleksie turystycznym.