Podatek od zysków kapitałowych przy sprzedaży nieruchomości w Bułgarii – jak to wygląda w praktyce?

Planuję sprzedaż apartamentu wakacyjnego w Słonecznym Brzegu, który posiadam od trzech lat i zastanawiam się, jak wygląda kwestia opodatkowania takiego zysku w Bułgarii. Czy jako rezydent podatkowy w Polsce muszę rozliczyć ten dochód również w swoim kraju, czy obowiązuje tu jakaś umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania? Będę wdzięczny za informacje, jakie stawki podatkowe mają obecnie zastosowanie oraz czy istnieją jakieś zwolnienia przedmiotowe przy sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną.

W Bułgarii podatek od zysków kapitałowych przy sprzedaży nieruchomości wynosi zazwyczaj 10%. Jeśli posiadasz nieruchomość krócej niż 5 lat, zysk podlega opodatkowaniu. Warto sprawdzić czy inwestycja w nieruchomości w Słonecznym Brzegu to dobry pomysł w 2024 roku, zanim podejmiesz ostateczną decyzję o sprzedaży.

Jako rezydent podatkowy w Polsce masz obowiązek wykazać ten dochód w rocznym zeznaniu PIT. Dzięki umowie o unikaniu podwójnego opodatkowania, podatek zapłacony w Bułgarii odliczasz od polskiego podatku, aby uniknąć płacenia dwa razy od tej samej kwoty.

Pamiętaj, że w Bułgarii istnieje zwolnienie z podatku, jeśli sprzedajesz jedną nieruchomość mieszkalną, pod warunkiem, że była ona Twoją własnością przez odpowiednio długi czas. Warto też przed transakcją sprawdzić sprawdzanie nieruchomości w Bułgarii pod kątem długów i obciążeń, aby uniknąć problemów prawnych.

To zależy od Twojej indywidualnej sytuacji podatkowej. Najlepiej skontaktować się z doradcą, który specjalizuje się w prawie międzynarodowym, bo polski urząd skarbowy może mieć własną interpretację kosztów uzyskania przychodu.

Sprzedawałem apartament w Słonecznym Brzegu dwa lata temu. Podatek w Bułgarii zapłaciłem na miejscu, a w Polsce wykazałem to w PIT/ZG. Wszystko poszło sprawnie, ale wymagało zgromadzenia dokumentów potwierdzających koszty zakupu.

Jeśli zastanawiasz się, jak to załatwić technicznie, zerknij tutaj: Sprzedaż nieruchomości w Bułgarii – jak przeprowadzić proces zdalnie?. To bardzo ułatwia sprawę, gdy nie chcesz specjalnie jechać na miejsce.

Z tego co się orientuję, w Bułgarii zysk to różnica między ceną sprzedaży a udokumentowaną ceną zakupu. Jeśli sprzedajesz taniej niż kupiłeś, podatku nie ma, ale i tak musisz to zgłosić w obu krajach.

Bardzo ważna uwaga: polski fiskus nie zawsze uznaje wszystkie bułgarskie ulgi. Musisz bardzo dokładnie przeliczyć kurs walut z dnia transakcji, bo różnice kursowe też mogą być opodatkowane w Polsce.

Warto pamiętać, że w Bułgarii przy sprzedaży notariusz wymaga często zaświadczenia o braku zaległości w opłatach za media czy podatku od nieruchomości. Upewnij się, że masz wszystko opłacone, bo to podstawa do finalizacji sprzedaży.

Wiele osób zapomina, że w Polsce obowiązuje nas podatek dochodowy od osób fizycznych, a różnica w stawkach (10% w Bułgarii vs 19% w Polsce) oznacza, że po odliczeniu bułgarskiego podatku, w Polsce będziesz musiał dopłacić różnicę do stawki 19%.

Dla bezpieczeństwa warto sprawdzić, czy Twój apartament posiada pełną dokumentację, w tym tzw. Akt 16. Informacje o tym, czym są Akt 14, Akt 15 i Akt 16 w bułgarskich nieruchomościach?, są kluczowe, bo brak tych dokumentów może drastycznie obniżyć cenę sprzedaży.